Vous l’aurez certainement déjà entendu ! Investir dans l’immobilier est un moyen exceptionnel de défiscaliser. Plusieurs dispositifs sont, d’ailleurs, mis en place pour vous permettre de réaliser d’importantes économies fiscales. Loi Pinel, Loi Malraux, Loi Censi-Bouvard, Loi Monuments Historiques, usufruit locatif, statut LMNP ou LMP…, il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation qui s’offrent à vous. Mais lequel choisir ? Découvrez comment procéder pour réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier.

Ce qu’il faut avant tout retenir !

Les dispositifs de défiscalisation, lesquels sont baptisés des noms des ministres qui les ont instaurés, vous incitent à investir dans l’immobilier contre un avantage fiscal conséquent. Cet avantage peut prendre différentes formes : pourcentage du prix du bien immobilier, déduction d’un abattement forfaitaire des loyers perçus, déduction d’une partie du prix d’achat du bien, déduction du coût des travaux de rénovation sur le bien immobilier, etc.

L’investissement immobilier vous avantage ainsi de nombreuses manières. En plus de toutes ces déductions, vous pouvez aussi profiter du déficit foncier. Celui-ci vous est favorable si les sommes pouvant être déduites de vos revenus fonciers (frais d’entretien, frais de gestion…) sont supérieures à ceux-ci, alors le déficit s’impute sur vos autres catégories de revenus. Votre imposition globale s’en verra alors diminuée.

Comment investir dans l’immobilier et payer moins d’impôt ?

Il existe différentes manières d’investir dans l’immobilier et bénéficier d’une réduction fiscale. Vous pouvez investir dans le neuf avec la loi Pinel, investir dans une résidence de services neuve et bénéficier du statut LMNP, investir dans l’ancien et profiter des déficits fonciers, investir dans le dispositif Cosse dans l’ancien, investir dans la loi Malraux, investir dans un monument historique ou encore investir dans l’usufruit locatif ainsi que le démembrement de propriété.

Loi Pinel : les avantages d’un investissement dans le neuf

Depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel remplace la loi Duflot. Ce dispositif de défiscalisation vous permet d’obtenir une déduction d’une partie du coût de votre bien immobilier, directement sur vos impôts. Le taux de réduction fiscale est de 12 % pour un investissement de 6 ans, de 18 % pour une durée de 9 ans et de 21 % pour une durée de 12 ans. Toutefois, l’avantage fiscal est plafonné à 300.000 €, mais l’avantage fiscal peut atteindre jusqu’à 63.000 € en fonction des cas de chacun.

Pour bénéficier de ces avantages fiscaux via le dispositif Pinel dans le neuf, il faut louer votre bien immobilier pendant la durée requise. Et l’avantage, c’est que vous pouvez louer à un ascendant ou à un descendant. Il faut également que vous respectiez les plafonnements imposés en termes de loyers et de revenus des locataires. Il est aussi obligatoire que vous investissiez dans un zonage prédéfini (zone A, B1 et A Bis). Retenez également que la loi Pinel entre dans le plafonnement annuel des niches fiscales à 10.000 euros. La loi Pinel est valable jusqu’au 31 décembre 2021.

Statut LMNP : les avantages d’un investissement dans une résidence de services neuve

En investissant dans une résidence de service neuve, vous inscrivez votre bien immobilier sous le régime réel du statut LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel. De cette manière, vous obtenez une déduction des charges de vos recettes locatives. Sur le plan fiscal, vos revenus sont donc ramenés à zéro (0), et pendant une durée d’au moins 20 ans, ils ne seront plus imposables. Ce type de produit immobilier présente ainsi de grands avantages : pas de plafonds de loyers, pas de plafonds des ressources du locataire, et pas de plafonnement des niches fiscales.

Toujours dans cet investissement de résidence de services neuve, vous disposez également d’une autre alternative : la loi Censi-Bouvard. Avec le dispositif Censi-Bouvard, vous disposez d’un taux de réduction fiscale égal à 11% du prix du logement sur une durée de 9 ans. En revanche, un plafonnement de 300.000 euros d’avantage fiscal est imposé. Ce qui fait environ 33.000 € sur 9 ans, soit environ 3.666 € par an. Il faut aussi noter que la loi Censi-Bouvard est affectée par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 €.

Dans les deux cas, vous pouvez, en plus, récupérer la TVA versée lors de l’achat de votre bien immobilier. Notez toutefois que ces deux dispositifs ne sont pas cumulables sur un même logement, et que les résidences de tourisme ne sont plus éligibles à la loi Censi-Bouvard. Pour savoir lequel de ces dispositifs choisir pour votre investissement immobilier, n’hésitez pas à recourir à un simulateur en ligne ou à demander à votre banque ou votre promoteur de faire une simulation pour vous. De cette manière, vous pouvez voir lequel de ces deux dispositifs sont plus avantageux pour vous.

Les déficits fonciers : les avantages d’investir dans l’immobilier ancien

Le principe de l’investissement dans l’immobilier ancien est simple. Vous achetez des biens anciens et vous effectuez des travaux pour les rénover. Ensuite, vous louez l’appartement ou la maison sous le régime fiscal des revenus fonciers. Ensuite, vous devez retrancher le prix de vos travaux sur vos loyers déclarés au fisc. Si le solde est négatif, vous bénéficiez du déficit foncier.

Sachez le déficit foncier est imputable sur vos revenus globaux. Toutefois, il sera limité à 10.700 € par an. Avec les déficits fonciers, vous pouvez largement alléger votre pression fiscale. Le prix des travaux réalisés diminuera vos revenus, et par corrélation votre revenu imposable de 10.700 €.

Les déficits fonciers sont également avantageux dans la mesure où vous pouvez les reporter sur vos revenus des années suivantes, et que les intérêts d’emprunt soient aussi déductibles. Et sur vos revenus fonciers, sachez que le loyer d’un logement après rénovation est supérieur d’environ 13,1 % comparé à celui d’un logement non rénové. C’est ce qu’a démontré la récente étude réalisée par l’observatoire Clameur.

Le dispositif Cosse : les autres avantages d’investir dans l’ancien

Le dispositif Cosse permet également d’optimiser votre fiscalité locative. Il est en vigueur depuis le 1er février 2017. Son principe est le suivant : vous louez un bien immobilier sous vide sous le régime fiscal des revenus fonciers. Au moment de votre déclaration, vous bénéficiez d’un abattement variant de 15 à 85 % de vos loyers. Cet abattement dépendra du caractère social ou très social de votre location. Et l’autre avantage considérable est que, le dispositif Cosse n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales.

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Cosse, vous devez vous conformer au plafonnement imposé sur les ressources des locataires et du loyer, comme pour la loi Pinel. Vous devez également vous engager à louer votre bien immobilier pendant une durée de 6 ans au minimum, ou alors signer un engagement auprès de l’Anah ou l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat.

La loi Malraux : les avantages d’investir dans un bien immobilier situé en secteur sauvegardé

En investissant dans un bien immobilier situé dans une ZPPAUP ou Zone de Protection du Patrimoine Architectural et Paysager, ou dans une Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine ou AVAP, ou tout simplement dans un secteur sauvegardé, vous pouvez aussi réduire vos impôts. Le principe est simple, vous achetez le bien immobilier, vous le rénovez (ou laissez au locataire cette tâche conformément à la règlementation), vous le louez pendant au moins 9 ans.

Si toutes ces conditions sont respectées, vous pourrez bénéficier d’un d’une réduction fiscale de 30 % du prix des travaux pour les biens situés en secteur sauvegardé. Le taux de réduction fiscale sera de 22% du prix des travaux pour les biens immobiliers situés en AVAP ou en ZPPAUP. Il est important de souligner qu’un plafonnement de 400.000 € sur 4 ans est imposé par la loi Malraux. En revanche, si vous détenez un permis de construire depuis le mois de janvier 2013, vous échappez au plafonnement des niches fiscales avec la loi Malraux.

La loi monument historique : les avantages d’investir dans ce secteur

Le dispositif de défiscalisation Monument Historique présente des avantages fiscaux importants. Pour en bénéficier, vous devez tout d’abord acquérir un bien immobilier classé Monument Historique ou inscrit dans l’inventaire des monuments historiques.

Par la suite, vous devez réaliser des travaux de rénovation sur le bien immobilier avant de le mettre en location. Les locataires doivent utiliser le bien immobilier à titre de résidence principale.

Si toutes ces conditions sont respectées, alors vous bénéficierez d’une défiscalisation puissante, laquelle sera calculée en fonction de votre tranche marginale d’imposition. De plus, les avantages sont nombreux : déduction de l’intégralité du prix d’achat sur vos revenus, déduction du montant des travaux sur vos revenus, déduction des montants d’emprunts sur vos revenus, exonération de droits de succession, pas de plafonds de loyers et des ressources des locataires.

Il est juste à noter que les travaux doivent être réalisés sous l’étroite surveillance de l’architecte des Bâtiments de France. Et pour apprécier un avantage fiscal palpable, il faudrait que votre tranche marginale d’imposition soit supérieure à 40%.

L’usufruit et le démembrement de propriété : les avantages

Vous divisez votre propriété en deux : l’usufruit et la nue-propriété. Vous achetez la nue-propriété pour environ 60 % de la valeur totale du bien immobilier. Un bailleur personne morale détiendra l’usufruit pour une durée de 15 ans. C’est également qui se chargera de mettre le bien en location, encaisser les loyers et l’entretenir.

Une fois la période de 15 ans passée, vous récupèrerez votre propriété remise en état et vous pouvez en profiter selon vos préférences. Ce n’est pas vraiment un avantage fiscal que vous pouvez bénéficiez avec l’usufruit et le démembrement de propriété. En revanche, ce système vous permet de devenir propriétaire et de ne payer qu’une partie du prix du logement.

L’usufruit est exempt de taxe foncière. La nue-propriété n’est pas, quant à elle, concernée par l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI.

Conclusion

Tous ces dispositifs de défiscalisation immobilière vous permettent alors de payer moins d’impôts. Choisissez celui que vous jugerez adapté à vos besoins. Si vous hésitez encore à choisir, faites appel à un expert en fiscalité pour vous conseiller. Ou alors, faites une petite simulation en ligne et découvrez tous les intérêts que vous pouvez tirer d’un dispositif en particulier. Après cette comparaison, votre choix paraîtra comme une évidence pour vous !